中國社會科學(xué)院11日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》，《報告》綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計下一輪住房需求走勢仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的周期特點。指出，2019年的房地產(chǎn)會在平穩(wěn)中進行調(diào)整和再度分化，而總體上樓市會轉(zhuǎn)向降溫通道，但是房價大幅度的上漲或是下跌都不會出現(xiàn)。建議，推出房地產(chǎn)稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。

《報告》分析，2018年中國樓市形成了“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”的態(tài)勢。

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫。全國房價增幅經(jīng)歷了先升后降再升再降的過程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%?？臻g上，差距縮小。此起彼伏，熱點地區(qū)變涼，冷點地區(qū)升溫；全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯；一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑，一線城市房價同比增長率自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負的同比增長率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

《報告》認為，導(dǎo)致市場發(fā)生變化的原因，主要在于宏觀環(huán)境與調(diào)控政策及預(yù)期導(dǎo)致市場變化。2018年9月之前，由于一些上行因素的影響，盡管調(diào)控政策不斷加碼，市場預(yù)期仍保持顯著樂觀，從導(dǎo)致市場主體間預(yù)期及行為的正反饋，房地產(chǎn)上行壓力加速增大。2018年9月以后由于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)下行、中美貿(mào)易摩擦逐漸加劇、“民營經(jīng)濟退場論”等國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對市場預(yù)期造成負向影響；中央從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢，地方政府調(diào)控政策不斷加碼，2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進一步傳染給房地產(chǎn)市場。

《報告》指出，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。

未來繼續(xù)上行或逆轉(zhuǎn)下行的因素都存在。上行因素包括未來的需求潛力、中國經(jīng)濟具有較強的韌性、炒房的利益機制沒有根本改變以及調(diào)控政策還有調(diào)整和操作的較大空間。逆轉(zhuǎn)下行的因素主要是，首先中國宏觀經(jīng)濟仍面臨一定下行壓力，中美貿(mào)易摩擦仍存在不確定性，有關(guān)民營經(jīng)濟發(fā)展政策落實有待觀察；其次，一、二線城市房地產(chǎn)價格非常高，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性價格泡沫。三四五線城市空置率已經(jīng)較高，因此存在著結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫。最后，政府的調(diào)控力度沒有絲毫放松。

一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪超好發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。這或許會導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場的再度分化。

《報告》認為，樓市面臨三大風(fēng)險 

房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險；房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險；宏觀經(jīng)濟運行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險。

《報告》認為，樓市存在四大問題：

首先，住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)均的問題，住房存量水平超前，潛在供給巨量。2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達36.6平米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平米的目標(biāo)，戶均高達1.16，施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億；供需嚴(yán)重錯配，存在存在商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問題。

其次，市場預(yù)期變化更加撲簌迷離。目前樓市存在著兩個矛盾性特征：總量上長期潛力和短期問題的矛盾；結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫和價格泡沫的矛盾。這導(dǎo)致預(yù)期對市場的反應(yīng)更加敏感、預(yù)期對市場的作用更加重要、預(yù)期本身正變得更加不確定。 

再次，行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題。長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場亂象，加劇市場風(fēng)險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴展。

最后，制度改革推進依然緩慢的問題。改革涉及基礎(chǔ)制度的改變，存在不確定性風(fēng)險，客觀上要求審慎推進。改革涉及重大利益的調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏動力或遇阻力。

《報告》認為，雖然我國當(dāng)前住房市場整體運行較為平穩(wěn)，但由于我國住房市場結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過剩問題仍長期存在，本輪市場下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢性信號和問題，需要在未來住房市場調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。 

《報告》建議：

要繼續(xù)保持調(diào)控定力，謹(jǐn)防調(diào)控誤傷剛需。對年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當(dāng)政策傾斜，支持并鼓勵當(dāng)前銀行降低首套房貸利率的做法。

要因城施策，防控供需空間錯配風(fēng)險。優(yōu)化調(diào)整各地的限購、限貸和限售政策，防止中西部地區(qū)和三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫存量過高、空置率上升的市場潛在隱患。

要多策并舉，促進租賃需求平穩(wěn)釋放。應(yīng)積極建立新時代的租售并舉的住房保障制度。首先，建立保障房追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房二級市場，提高保障房的資金效用和利用效率；其次，著重發(fā)展租賃市場，合理布局租賃房源，促進梯度消費，實施租金管制，建立親民的租賃制度。再者，適度供給長效性保障房，并進行長期封閉式運營，長期有效地解決住房問題。住房保障制度由“?；尽毕颉按侔l(fā)展”轉(zhuǎn)變，保障房管理主體由政府向法人轉(zhuǎn)變。人才公寓和租賃服務(wù)業(yè)將成為新的增長點，地方政府將繼續(xù)熱衷于人才保障房制度建設(shè)，保障房管理將不斷引入市場機制。

要綜合運用土地、財稅、金融、投資、立法等手段推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)。在個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，加快推進房地產(chǎn)稅立法進程并制定開征時間表和路線圖，增加投資投機者的持有成本和政策預(yù)期，用市場化方式進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場相關(guān)主體的行為。